Дубай упал на 50%? Открываю данные Земельного Департамента — и вот что там
Март, апрель, май — одна и та же картина в чатах: «Дубай падает, берём со скидкой 50%». Я регулярно открываю транзакции Земельного Департамента Дубая (DLD). И каждый месяц вижу одно и то же.
Откуда взялась цифра «минус 50»?
В конце февраля 2026 года, на фоне геополитического обострения, биржевой индекс застройщиков Дубая DFMREI рухнул примерно на 30%. Акции Emaar, DAMAC — красные. Новость разлетелась по чатам как «рынок недвижимости упал».
Одна проблема: DFMREI — это котировки публичных компаний на бирже, а не цена вашей квартиры. Когда акции Emaar теряют 30%, апартаменты в Marina Gate дешевле не становятся — ровно по той же логике, по которой падение акций Apple не меняет ценник на айфон в магазине. Биржевой сентимент и стоимость готового актива — разные инструменты с разной природой волатильности.
Вторая причина путаницы — транзакции. По двушкам в Марине сделок стало меньше на 57% к прошлому году. Кто-то увидел эту цифру, не дочитал — и понеслось. Активность рынка упала. Но активность и цена — это разные метрики.
Что говорит реестр Земельного Департамента за май 2026
Я открыл транзакционный реестр DLD за май 2026-го. Не объявления на порталах. Именно закрытые сделки: LIV Marina, Marina Gate, Princess Tower, Cayan Tower, Silverene — то, что реально перешло из рук в руки.
Сделок действительно меньше:
- Однушки: минус 45% к прошлому году
- Двушки: минус 57%
- Трёшки: минус 44%
Активность упала вдвое. Это факт, и его не стоит игнорировать.
Но вот что говорят цены:
- Медианная цена однушки — 1.68 млн AED (минус 5% за год)
- Двушки — 2.71 млн AED (минус 4%)
- Трёшки — 4.4 млн AED (плюс 2%)
- Медианная цена кв. фута: 1 940–2 060 AED — год к году ноль
Это не падение. Это охлаждение.
Продавцы, у которых нет срочной необходимости фиксировать убыток, просто убрали квартиры с рынка или ждут своей цены. Рынок стал покупательским — момент для переговоров наступил.
Дистресс-продавцы существуют — как впрочем и во все времена. Но история про «квартира за миллион вместо двух» — это пока другой рынок и другое время.
Апокалипсис не завезли. Заслуживающий внимания момент для входа — вот он.
По вопросам подбора объекта или проверки конкретной сделки по данным DLD — пишите в Telegram или на ivan@ivandubai.xyz.
Дисклеймер: Материал носит информационный характер и основан на данных Dubai Land Department. Не является инвестиционной рекомендацией. Контент соответствует закону ОАЭ о СМИ. Permit: 5798161