Дубай 2026: переход к зрелости рынка

В 2025 году рынок недвижимости Дубая перестал быть аттракционом для любителей лёгких денег. Если вы привыкли “брать иксы” из воздуха — у меня плохие новости. Если вы строите капитал — новости отличные.

Данные против хайпа

Данные Cavendish Maxwell (февраль 2026) подтверждают: рост цен замедлился до 12.1% против 16.5% в 2024 году. Это не обвал — это зрелость.

Зафиксировано свыше 200 000 сделок за год (+18.8% год к году). Рынок глубокий: выйти из качественного актива можно быстро. Общая стоимость рынка достигла AED 541.5 млрд. Это уже не локальная песочница — это глобальный институциональный хаб.

Иллюзия избыточного предложения

Все бьют тревогу по поводу 110 500 новых юнитов, заявленных на 2026 год. Посмотрим на реальную математику.

Исторический коэффициент материализации в Дубае — 48.9%. Из заявленного объёма до реальной сдачи дойдут лишь 33 000–50 000 юнитов. Задержки строительства и поэтапные релизы работают как естественный стабилизатор. Предложение в ликвидных локациях остаётся ограниченным — и это защищает ваши активы от размывания стоимости.

Стратегический сдвиг: игра на обмен

Эпоха “купил офф-план — продал через 3 месяца” официально закончилась. Нынешний цикл вознаграждает Расчёт:

Отбор вместо импульса. Мы не бежим за толпой. Мы анализируем инфраструктуру и реальный спрос — а не заголовки.

Только Tier-1. На зрелом рынке капитал летит к качеству. Рекордные продажи Emaar (+16% год к году) и огромный портфель заказов — ваши якоря безопасности.

Стратегия обмена. Выходим из перегретых районов, достигших пика. Входим в недооценённые зоны с потенциалом роста на 3–5 лет.

Компрессия доходности: новая реальность

По мере роста стоимости активов и стабилизации арендного роста на уровне 11–12%, процентная доходность снижается. Двузначные yields становятся редкостью. Умный разворот: долгосрочный рост капитала вместо краткосрочного рентного дохода.

Психология рынка сместилась от спекуляции к расчёту — от казино-фазы к зрелой фазе, которую определяют Family Offices и HNWI.

Вывод

Дубай сдал экзамен на зрелость. Это теперь рынок для Family Offices и состоятельных частных инвесторов, которые ценят стабильность и сохранение капитала — а не волатильный хайп.

Если ваш портфель всё ещё набит “надежда-активами” — пришло время для ребалансировки.

Готовы пересмотреть портфель или реализовать стратегию выхода? Напишите мне в Telegram или на ivan@ivandubai.xyz — для приватной консультации.

Дисклеймер: Материалы на этой странице носят исключительно информационный характер. Контент, связанный с финансами, инвестициями, налогами или юридическими вопросами, не является финансовой рекомендацией. Всегда проводите самостоятельную проверку перед принятием инвестиционных решений.